등기부등본 보는법! 전세 계약 전 필수 확인 3가지 위험 신호 (갑구 을구 요약)

등기부등본 보는법을 초보자 눈높이에서 정리했습니다. 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 등기부등본 열람, 발급, 갑구, 을구의 위험 신호 3가지와 근저당 계산법을 통해 소중한 보증금을 지키는 실전 노하우를 확인하세요.

등기부등본, 왜 전세 계약의 '건강진단서'일까?

서류 한 장이 보증금을 결정합니다

우리가 병원에 가서 건강검진을 받듯, 집을 계약하기 전에는 그 집의 '법적 건강 상태'를 반드시 체크해야 합니다.

그 서류가 바로 등기부등본(등기사항전부증명서)입니다.

현재도 전세사기의 수법은 교묘해지고 있지만, 등기부등본만 제대로 읽을 줄 알아도 피해의 90% 이상은 예방할 수 있습니다.

어디서, 어떻게 발급받나요?

등기부등본은 누구나 발급받을 수 있습니다. 대법원 인터넷등기소 홈페이지나 모바일 앱을 통해 주소만 입력하면 1,000원(열람 700원) 내외의 수수료로 즉시 확인이 가능합니다.

부동산에서 보여주는 서류만 믿지 말고, 계약 직전과 잔금 당일에 본인이 직접 최신 날짜로 발급받아 보는 습관이 중요합니다.

등기부등본 구성: 표제부, 갑구, 을구의 핵심

표제부 - 집의 주소와 면적 확인

표제부는 말 그대로 이 건물의 '외형'을 설명합니다.

내가 들어가 살 집의 주소와 호수가 정확한지, 전용면적은 계약서와 일치하는지 확인해야 합니다.

특히 오피스텔이나 빌라의 경우, 공부상 용도가 '근린생활시설'로 되어 있다면 전세자금대출이나 보증보험 가입이 어려울 수 있으니 반드시 체크해야 합니다.

 

갑구 - 진짜 집주인이 누구인가?

갑구에는 소유권에 관한 사항이 담깁니다.

현재 집주인이 누구인지, 이름과 주민번호 앞자리가 계약하러 나온 사람과 일치하는지 대조해야 합니다.

만약 갑구에 '가등기', '가압류', '신탁' 같은 단어가 보인다면, 그 집은 일단 피하는 것이 상책입니다.

을구 - 빚(채권)이 얼마나 있는가?

을구는 소유권 이외의 권리, 주로 대출 정보를 보여줍니다.

'근저당권설정'이라는 단어가 보인다면 집주인이 이 집을 담보로 돈을 빌렸다는 뜻입니다.

채권최고액이 얼마인지 확인하여 나의 보증금과 합쳤을 때 집값의 몇 퍼센트가 되는지 계산해 봐야 합니다.

계약 전 반드시 피해야 할 3가지 위험 신호

1위 - 근저당권 채권최고액과 보증금의 합이 높은 경우

가장 흔하면서도 위험한 사례입니다.

통상적으로 [근저당권 채권최고액 + 나의 보증금]이 집값의 70~80%를 넘어가면 '깡통전세' 위험이 크다고 봅니다.

2026년처럼 부동산 경기가 변동성이 클 때는 이 기준을 더 엄격하게 잡아 60% 이하인 집을 선택하는 것이 안전합니다.

2위 - 신탁등기가 되어 있는 집

갑구에 '소유자: OO부동산신탁'이라고 적혀 있다면 매우 주의해야 합니다.

이는 소유권이 신탁회사에 넘어가 있다는 뜻으로, 집주인(위탁자)과 계약하더라도 신탁회사의 동의서가 없으면 그 계약은 무효가 됩니다. 신탁 등기된 집은 신탁원부를 별도로 발급받아 상세 내용을 확인해야 하며, 되도록 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

3위 - 압류, 가압류, 가등기 기재

이 단어들은 "이 집은 현재 법적 분쟁 중입니다"라는 경고등입니다.

집주인이 세금을 안 냈거나(압류), 빚을 갚지 않아 소송 중(가압류)일 때 나타납니다.

이런 집은 언제든 경매로 넘어갈 수 있으며, 세입자의 보증금 순위가 뒤로 밀릴 가능성이 매우 높으므로 계약 목록에서 즉시 삭제해야 합니다.

등기부등본 확인 프로세스

단계별 체크리스트

1. 계약 전: 인터넷등기소에서 직접 발급받아 위험 단어(압류, 신탁 등) 확인
2. 계약 당일: 부동산에서 출력해 주는 등기부등본의 '발급 시간' 확인 (계약 직전 시간인지 체크)
3. 잔금 당일: 이사 가기 직전 한 번 더 발급. 계약 후 잔금 치르기 사이에 집주인이 대출을 받았는지 확인
4. 전입신고 직후: 대항력이 발생하는 다음 날 0시 이후에 최종적으로 확인

놓치기 쉬운 꿀팁: 신탁원부와 다가구 확정일자 부여현황

신탁원부 확인하는 법

신탁 등기된 집의 진짜 권리 관계를 알려주는 '신탁원부'는 인터넷 발급이 안 됩니다.

가까운 등기소를 직접 방문해야 발급받을 수 있습니다.

번거롭더라도 수억 원의 보증금이 걸린 일인 만큼, 신탁 물건이라면 반드시 확인 절차를 거쳐야 합니다.

선순위 임차인 확인

다가구 주택(통건물 주인 1명)의 경우, 등기부등본에는 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계가 나오지 않습니다.

이럴 때는 임대인에게 '확정일자 부여현황'이나 '국세/지방세 완납증명서'를 요구하여 내 보증금이 안전한 순위인지 교차 검증해야 합니다.

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자주 묻는 질문 (FAQ)

• Q: 근저당권 채권최고액이 실제 빌린 돈인가요?
  • A: 아닙니다. 보통 실제 빌린 돈의 120% 정도를 설정합니다. 연체 이자 등을 대비한 금액입니다.
• Q: 말소사항 포함으로 발급받아야 하나요?
  • A: 네, 반드시 '말소사항 포함'으로 발급받으세요. 과거에 이 집이 얼마나 자주 빚을 졌고 압류되었는지 기록을 통해 임대인의 신용도를 간접적으로 파악할 수 있습니다.
• Q: 집주인이 잔금 날 대출을 받으면 어떻게 하나요?
  • A: 이를 방지하기 위해 "잔금 날까지 등기부등본상 현 상태를 유지하며, 추가 대출 발생 시 계약은 무효로 하고 배액 배상한다"라는 특약을 반드시 넣어야 합니다.

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요약

1. 갑구: 소유자 일치 여부와 압류/가등기/신탁 여부 확인.
2. 을구: 근저당권 금액 확인 (집값의 60~70% 이내인지).
3. 시기: 계약 전, 계약 당일, 잔금 당일 총 3번 확인.
4. 필수: '말소사항 포함'으로 본인이 직접 발급받는 습관 가지기.

 

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